在房地产行业的调整阶段，市场逻辑正发生转变——消费者对居住品质的需求日益多元化，市场对项目的评判标准更趋于理性。受此影响，过去两年间，广州外围区域部分板块因兑现进度不及预期，市场价格高于买家心理价位等因素，一度出现去化高企的现象。
以南沙为例，自2021年后，南沙区在2021至2024年10月间去化周期长期处于25个月以上的高位，在2023年初一度达到34个月的高峰，新房月度成交仅达500-600套水平。不过，2024年9月底以来，南沙在全市率先解除限购，政策方面，第四代住宅试点、收购存量商品房作为安置房等动作频频，市场层面，先后组织优质项目赴港推介、举办“好房节”活动等，有效放大市场声量，带动实际成交。
日前，羊城晚报记者与广州市房地产行业协会一同，深入探访南沙标杆项目越秀滨海花城、越秀天悦云啟两大南沙区热门项目，通过实地观察、主题交流等方式，探讨区域价值、住宅产品力等消费者关心的话题。
滨海花城在南沙刚需客群中有着不错的吸引力
滨海花城项目位于南沙区黄阁南路南侧，距灵山岛仅一江之隔，该项目“五一”假期前推出的新规组团花漾在刚刚过去的5月间成交超30套，截至24日的6月成交数据也已经超出30套，取得了较好的开盘去化成绩。据现场销售人员介绍，目前项目特惠单价仅1.6万元/平方米左右，总价140万元左右即可购入一套三房产品，且项目周边新建一所九年制学校，将于9月开学，对于刚需客而言有着不小的吸引力。
天悦云啟的港式社区风格与客群需求一致
天悦云啟项目则位于庆盛板块，该板块围绕香港科技大学广州校区为中心，规划为产学研居一体的港式社区。针对这一特点，该项目主推建筑面积89-169平方米面积段的偏改善型产品，单价1.8-2.6万元/平方米，依靠高铁40分钟即达香港的优势，对接周边港科大、民心港人子弟学校和180家高新企业需求。据了解，目前项目成交客户中，超60%为港科大、民心学校教职工或在周边企业工作的外籍、港澳籍人士。
据克而瑞数据显示，截至5月末，南沙区一手住宅库存去化周期为20个月，较高峰期缩短40%，已经低于花都、增城等其余远郊区，同时也低于天河、越秀两大中心城区。此外，新项目整体开盘去化率也提升超15%。
广州市房地产行业协会副会长、专家委副主任、深圳世联行首席技术官黎振伟表示，2025年上半年，得益于政策利好，南沙房地产市场一二手房成交活跃，库存去化明显改善，市场止跌企稳。黎振伟认为，这一变化源于三方面因素：一是新南沙新城市建设稳步推进，产业引入与城市功能完善带动人口持续流入，市场回暖显著；二是好房子、高品质、高性价比及企业信誉是市场活跃的基础；三是成熟配套和优质服务是南沙房地产可持续发展的关键与突破口，以滨海花城打造的东川新民坊和天悦云啟的港式生活街区为例，展现了难能可贵的优势。
广州市房地产行业协会专家委员、克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，这一转变源于多重因素：政府精准调控土地供应，供应更节制科学；南沙多为准现楼销售，配套成熟、确定性强，摒弃了“卖图纸”模式，缓解了购房者对期房风险的顾虑。产品迭代有效优化库存，为市场注入信心与活力，推动行业健康发展。
文、图 | 记者 范晗越